Airbnb Abmahnung: Was tun bei unerlaubter Untervermietung?

Airbnb Abmahnung: Wenn der Traum vom Nebenerwerb auf Mietrecht trifft

Die Idee, die eigene Wohnung oder ein Zimmer über Plattformen wie Airbnb zu vermieten, klingt verlockend. Ein unkomplizierter Zusatzverdienst, Flexibilität, die Möglichkeit, Reisende kennenzulernen – für viele Mieterinnen und Mieter erscheint das wie eine Win-win-Situation. Doch die Realität des deutschen Mietrechts ist oft komplexer, als es auf den ersten Blick scheint. Was als harmlose Einnahmequelle beginnt, kann schnell in einer ernsthaften Auseinandersetzung mit dem Vermieter münden, die bis zur Kündigung der Wohnung reichen kann. Die sogenannte „Airbnb Abmahnung“ ist dabei oft das erste, deutliche Warnsignal.

Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass man als Mieterin oder Mieter frei über die Nutzung der gemieteten Räume verfügen kann, insbesondere wenn es um die gewerbliche oder auch nur wiederholte kurzfristige Untervermietung an Feriengäste geht. Das Mietrecht setzt hier klare Grenzen, die oft unterschätzt werden. Wer diese Grenzen überschreitet, riskiert nicht nur rechtliche Schritte, sondern letztlich den Verlust des eigenen Zuhauses.

Das Dilemma der Untervermietung über Airbnb

attachment; filename=Ein kinoreifes Foto einer Person, die eine formelle schriftliche Abmahnung in einem modernen Apartment erhält

Grundsätzlich ist die Untervermietung in Deutschland nicht pauschal verboten, aber sie ist an bestimmte Bedingungen geknüpft. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in den Paragrafen 540 und 553, unter welchen Umständen eine Untervermietung erlaubt ist. Der Knackpunkt: Fast immer ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Und genau hier beginnt das Problem bei der Ferienvermietung über Airbnb.

Ein Vermieter muss der Untervermietung zustimmen, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ daran hat, einen Teil des Wohnraums unterzuvermieten. Das könnte der Fall sein, wenn ein Lebenspartner einzieht, oder wenn sich die finanziellen Verhältnisse des Mieters geändert haben und er einen Teil der Miete durch die Untervermietung decken muss. Doch dieses berechtigte Interesse erstreckt sich in der Regel nicht auf die vollständige oder gar gewerbliche Untervermietung der gesamten Wohnung für kurze Zeiträume an wechselnde Touristen.

Vermieter haben gute Gründe, einer solchen Nutzung nicht zuzustimmen. Die erhöhte Frequentierung des Hauses durch ständig wechselnde Personen kann die Hausgemeinschaft stören, zu höherem Verschleiß in den Gemeinschaftsbereichen führen oder sogar Sicherheitsbedenken aufwerfen. Auch die Angst vor einer gewerblichen Umnutzung der Wohnräume ist legitim. Kurzum: Die Untervermietung über Airbnb ist selten von einem solchen berechtigten Interesse gedeckt, das den Vermieter zur Zustimmung zwingen würde.

Die Abmahnung durch den Vermieter: Ein ernstes Signal

Stellt der Vermieter fest, dass seine Wohnung ohne seine Genehmigung über Airbnb angeboten oder vermietet wird, ist der erste Schritt meist eine Abmahnung. Eine Airbnb Abmahnung ist keine Kleinigkeit; sie ist ein formelles Dokument, das den Mieter auffordert, das unerlaubte Verhalten unverzüglich einzustellen. Sie dient als Warnung und als rechtliche Grundlage für weitere Schritte, sollte der Mieter der Aufforderung nicht nachkommen.

Typischerweise enthält eine solche Abmahnung:

Eine genaue Beschreibung des vermeintlichen Fehlverhaltens (z.B. „unerlaubte Untervermietung der Wohnung über Airbnb“).
Die Aufforderung, dieses Verhalten sofort zu unterlassen.
Eine Frist, innerhalb derer die Unterlassung erfolgen muss.
Den Hinweis auf mögliche rechtliche Konsequenzen, sollte der Mieter die Abmahnung ignorieren oder das Verhalten fortsetzen. Dies sind in der Regel die ordentliche oder im schlimmsten Fall sogar die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Es ist entscheidend, eine Abmahnung nicht auf die leichte Schulter zu nehmen. Sie ist ein klares Zeichen, dass der Vermieter von seinem Recht Gebrauch macht und bereit ist, Konsequenzen zu ziehen. Wer meint, er könne die Situation aussitzen, irrt gewaltig. Der Vermieter ist dann im Recht, weitere Schritte einzuleiten.

Die Eskalation: Kündigung bei unerlaubter Ferienvermietung

Bleibt die Abmahnung ohne Wirkung oder wird die unerlaubte Untervermietung fortgesetzt, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Hierbei wird unterschieden zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen, also fristlosen Kündigung.

Die ordentliche Kündigung

Wenn der Mieter nach einer Abmahnung das Verhalten nicht einstellt, kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Eine ordentliche Kündigung erfordert in der Regel eine Kündigungsfrist, die je nach Dauer des Mietverhältnisses drei bis neun Monate betragen kann. Die fortgesetzte unerlaubte Untervermietung stellt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mietvertrags dar, die eine solche Kündigung rechtfertigen kann.

Die außerordentliche (fristlose) Kündigung

In besonders schwerwiegenden Fällen oder bei wiederholtem Verstoß nach einer Abmahnung kann sogar eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein. Dies ist dann der Fall, wenn die Pflichtverletzung so gravierend ist, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann. Die kommerzielle oder systematische Zweckentfremdung einer Wohnung kann einen solchen schwerwiegenden Grund darstellen. Eine fristlose Kündigung bedeutet, dass der Mieter die Wohnung ohne Einhaltung einer Frist räumen muss.

Neben der Kündigung können Vermieter auch Schadenersatzansprüche geltend machen, beispielsweise wenn durch die erhöhte Nutzung der Immobilie Schäden entstanden sind oder wenn ein sogenannter „Abschöpfungsanspruch“ besteht, bei dem der Vermieter die Einnahmen aus der unerlaubten Untervermietung einfordert. Die rechtlichen Feinheiten des Mietrechts können hier sehr komplex sein. Es lohnt sich, einen Blick auf die allgemeingültigen Regelungen zu werfen, die das Mietrecht in Deutschland prägen: Mietrecht auf Wikipedia.

Lokale Besonderheiten: Das Zweckentfremdungsverbot

Zusätzlich zum bundesweiten Mietrecht gibt es in vielen deutschen Städten, insbesondere in Ballungszentren mit angespanntem Wohnungsmarkt, sogenannte „Zweckentfremdungsverbote“. Diese Landesgesetze oder kommunalen Satzungen sollen verhindern, dass dringend benötigter Wohnraum dauerhaft oder wiederholt an Touristen vermietet und somit dem regulären Wohnungsmarkt entzogen wird. Verstöße gegen ein Zweckentfremdungsverbot können mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden, die weit über das hinausgehen, was der Vermieter im Rahmen des Mietverhältnisses geltend machen könnte. Dies ist eine zusätzliche Risikodimension, die viele Airbnb-Vermieter oft übersehen.

Richtig reagieren auf eine Airbnb Abmahnung

Wenn Sie eine Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung über Airbnb erhalten haben, ist besonnenes Handeln gefragt. Panik ist ein schlechter Ratgeber, Ignoranz jedoch noch schlimmer. Hier sind einige Schritte, die Sie beachten sollten:

Nehmen Sie die Abmahnung ernst: Sie ist kein leeres Drohschreiben, sondern der Beginn eines offiziellen Verfahrens.
Stellen Sie die Untervermietung ein: Beenden Sie umgehend alle Aktivitäten auf Airbnb und ähnlichen Plattformen, die Ihre Mietwohnung betreffen. Löschen Sie Inserate.
Prüfen Sie Ihre Mietunterlagen: Werfen Sie einen genauen Blick in Ihren Mietvertrag. Gibt es Passagen zur Untervermietung? Hatten Sie vielleicht doch eine (mündliche) Erlaubnis, die Sie nun belegen können?
Suchen Sie Rechtsberatung: Ein Anwalt für Mietrecht kann die Abmahnung prüfen, Ihre Situation bewerten und Ihnen die besten Schritte empfehlen. Dies kann von einer Stellungnahme an den Vermieter bis zur Verhandlung über eine gütliche Einigung reichen.
Kommunizieren Sie überlegt: Vermeiden Sie Konfrontation. Lassen Sie idealerweise Ihren Anwalt die Kommunikation mit dem Vermieter übernehmen oder beraten Sie sich zumindest umfassend, bevor Sie selbst antworten.

Prävention ist der beste Schutz

Die beste Strategie ist natürlich, eine Abmahnung von vornherein zu vermeiden. Das bedeutet vor allem, Transparenz zu schaffen und die Kommunikation mit dem Vermieter zu suchen, bevor man aktiv wird.

Klären Sie die Regeln im Voraus: Fragen Sie Ihren Vermieter schriftlich um Erlaubnis, bevor Sie überhaupt daran denken, Ihre Wohnung über Airbnb anzubieten. Seien Sie präzise, was Sie vorhaben (ganze Wohnung, einzelnes Zimmer, Dauer der Vermietung).
Holen Sie die Zustimmung ein: Lassen Sie sich eine Erlaubnis zur Untervermietung immer schriftlich geben. Mündliche Zusagen sind im Streitfall schwer zu beweisen.
Verstehen Sie Ihren Mietvertrag: Lesen Sie die relevanten Klauseln zur Untervermietung genau durch. Viele Verträge enthalten eindeutige Regelungen dazu.
Beachten Sie lokale Vorschriften: Informieren Sie sich über mögliche Zweckentfremdungsverbote oder andere lokale Regelungen, die die kurzfristige Vermietung von Wohnraum einschränken.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zur Airbnb Abmahnung

Was genau gilt als „unerlaubte Untervermietung“?

Unerlaubte Untervermietung liegt in der Regel dann vor, wenn Sie als Mieter Teile oder die gesamte Wohnung an Dritte überlassen, ohne zuvor die ausdrückliche schriftliche Zustimmung Ihres Vermieters eingeholt zu haben. Gerade bei Plattformen wie Airbnb, wo die Vermietung meist kurzfristig und an wechselnde Gäste erfolgt, sehen Gerichte selten ein berechtigtes Interesse, das den Vermieter zur Zustimmung zwingen würde. Es geht also nicht nur um die Einnahmeerzielung, sondern um die fehlende Genehmigung und die Art der Nutzung.

Kann mein Vermieter mir wirklich wegen Airbnb kündigen?

Ja, das ist leider eine sehr reale Möglichkeit. Wenn Sie eine Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung erhalten und diese ignorieren oder das beanstandete Verhalten fortsetzen, kann Ihr Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen ist sogar eine fristlose Kündigung denkbar. Die Gerichte tendieren dazu, Vermietern hier weitgehende Rechte einzuräumen, da die unerlaubte Untervermietung eine erhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten darstellt.

Was passiert, wenn ich nur ein einzelnes Zimmer vermiete?

Auch die Vermietung eines einzelnen Zimmers bedarf grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters. Das BGB sieht zwar vor, dass ein Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung haben kann, doch auch hier ist eine „Ferienvermietung“ in der Regel nicht von diesem Schutz umfasst. Wenn das Zimmer an ständig wechselnde Touristen vermietet wird, kann dies weiterhin als unerlaubte Nutzung gewertet werden, die zu einer Abmahnung und letztlich zur Kündigung führen kann, wenn keine Genehmigung vorliegt.

Gibt es Ausnahmen, bei denen ich keine Zustimmung brauche?

Tatsächlich gibt es nur sehr wenige Ausnahmen. Eine „Gastaufnahme“, also das kurzfristige und unentgeltliche Beherbergen von Freunden oder Verwandten, bedarf keiner Zustimmung. Sobald jedoch Geld fließt oder die Überlassung einen organisierten, wiederholten Charakter annimmt, wie es bei Airbnb üblich ist, bewegen Sie sich im Bereich der Untervermietung, für die eine Genehmigung erforderlich ist. Die Schwelle von der Gastaufnahme zur unerlaubten Untervermietung ist dabei oft niedriger, als viele Mieter annehmen.

Ein informierter Umgang schafft Klarheit

Die Verlockung, über Airbnb zusätzliche Einnahmen zu generieren, ist zweifellos groß. Doch die Risiken, insbesondere die Gefahr einer Airbnb Abmahnung und der möglichen Kündigung der eigenen Wohnung, sind ebenfalls erheblich und sollten keineswegs unterschätzt werden. Das deutsche Mietrecht ist hier klar, auch wenn die Details mitunter komplex erscheinen mögen.

Der klügste Weg ist immer der der Transparenz und der Einhaltung der gesetzlichen Rahmenbedingungen. Das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, die Zustimmung schriftlich einzuholen und sich über lokale Vorschriften zu informieren, sind unerlässliche Schritte. Im Zweifelsfall ist es ratsam, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen, um costly und unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Denn am Ende wiegt das eigene Zuhause in der Regel schwerer als der kurzfristige Gewinn aus der Ferienvermietung.